집값 하락을 정확하게 전망했다. 비결은 뭔가?

집값 하락을 정확하게 전망했다. 비결은 뭔가?

 

“기준 금리가 4%까지 오르면 서울 아파트 가격이 2018년 상반기 가격까지 하락할 수 있다. 내년 초중반까지 가격이 하락한 후 횡보할 가능성이 높다.”

작년 집값 폭락을 정확하게 예측했던 김경민 서울대 교수는 무주택자의 내집마련 시기와 관련, “1월 보다 올 연말 집값이 더 떨어질 것으로 보는 사람들이 많다”면서 “서두르기보다는 집값의 바닥을 확인한 후 사도 늦지 않다”고 말했다. 가격 반등의 조건으로 금리 안정화, 거래량 증가, 주택 투자수익률 회복 등을 꼽았다.

김 교수는 서울대, 버클리대를 거쳐 하버드대에서 도시계획과 부동산 연구로 박사학위를 받았다. 현재 서울대 환경대학원 도시계획전공 교수로 재직 중이다.

김 교수는 2021년 부동산이 미쳤다고 할 정도로 집값이 폭등하던 시기에 ‘부동산 트렌드 2022′이라는 책을 통해 “서울 아파트 가격이 17% 하락할 것”이라고 전망했다. 당시에만 해도 시장을 모르는 학자의 잠꼬대라는 비판을 받았지만, 2022년 집값이 급락하면서 ‘족집게 전문가’로 각광받고 있다.


집값 하락을 정확하게 전망했다. 비결은 뭔가?

“미국의 부동산 리서치 회사에서 오피스 빌딩의 투자수익률을 분석하고 임대료와 공실률 등을 예측했다. 이 경험을 바탕으로 한국의 집값 예측모형을 만들었다. 집값을 전망할 때 가장 중요한 것이 투자 수익률이다. 그런데 당시 집값 폭등으로 수익률이 지나치게 낮았다. 투자 수익률이 너무 낮다는 것은 가격에 이미 버블이 끼여 있다는 증거이다. 또 당시 기준금리 인상이 예상된 시기였다. 기준금리가 오르면 주택의 투자 수익률은 상대적으로 더 내려간다. ‘17% 하락’은 아무 근거없이 찍은 것이 아니라 이런 변수들을 종합한 예측모형의 결과였다.”

-예측모형을 구체적으로 설명해달라.

“예측모형을 만들 때는 공간과 금융 팩터 둘 다 본다. 공간과 관련된 팩터는 주택 공급량, 공실률, 주택 수요자 소득 등이다. 금융쪽 팩터는 기준금리, 투자수익률 등이 포함된다. 물론 연구자의 주관도 개입된다. 당시 모델링을 할 때 주택공급보다는 인플레이션으로 인한 기준금리 인상 가능성을 중시했다. 작년에 우크라이나 전쟁 등으로 인해 인플레이션이 예상보다 훨씬 심각했고 금리도 예상보다 더 가파르게 올랐다.”

-작년 말에 낸 ‘부동산 트렌드 2023′에서 서울 집값이 2018년 상반기 가격까지 하락할 수 있다고 전망했다.

 

“서울 기준으로 2018년 상반기 가격은 2021년 하반기 고점 대비 36% 정도 하락한 가격대이다. 전제 조건은 기준금리가 4%까지 치솟는 상황이다. 금리 전망에 따라 집값 전망치는 당연히 달라질 수밖에 없다. 투자자들은 주택 구매 결정을 할 때 주택을 통한 투자수익률과 함께 국채와 같은 대체재의 수익률도 함께 고려한다. 위험자산인 부동산은 안전자산인 국채보다 기대 수익률이 높다. 그런데 국채보다 부동산의 수익률이 낮다면, 부동산에 대한 투자가 줄어들면서 부동산 수익률이 국채 수익률보다 높아질 때까지 가격이 떨어진다.”

-일부 지역은 급매물 기준이지만, 50%까지 가격이 내린 곳도 있다.

“단지별, 지역별로 더 떨어진 곳도, 덜 떨어진 곳도 있다. 수요자가 특정지역, 특정 단지의 물건만 보는 것이 아니다. 결국 전체적으로 주택 가격은 어떤 균형을 찾는 과정을 거친다. 상승기에도 하락기에도 특정 단지가 먼저 움직이고 다른 단지들이 따라서 어떤 가격에 수렴한다. 현재 폭락한 곳은 하락을 멈출 가능성이 있고 반대로 가격이 덜 떨어진 곳은 더 하락할 가능성이 있다. "

- 2018년 상반기 가격을 바닥이라도 봐도 되나?

“그럴 가능성이 있다고 본다. 무한정 주택 가격이 떨어지지는 않을 것이다. 집값의 적정 수준을 결정하는 요인은 금리, 공급, 수요 등 변수가 있지만, 소득도 굉장히 중요하다. 2008년과 2018년을 비교하면 개인 소득이 서울의 경우, 50% 정도가 늘어났기 때문에 집값도 50% 정도 오르는 것은 자연스럽다. 이런 점을 감안하면 기준금리가 4%까지 올라도 2018년 상반기 가격은 시장이 용인할 수 있는 수준일 수 있다.”

정부가 주택경기를 부양하기 위한 대책을 내놓고 있다.  사진은 미분양 아파트 판매를 위한 플래카드를 내건 한 아파트 건설 현장./조선일보 DB


정부가 주택경기를 부양하기 위한 대책을 내놓고 있다. 사진은 미분양 아파트 판매를 위한 플래카드를 내건 한 아파트 건설 현장./조선일보 DB
-2025년까지 집값이 하락할 가능성이 있다고 전망했다.

 

“계속 하락한다는 의미는 아니다. 서울 기준으로 내년 초중반 정도에는 하락을 멈추고 그 다음부터 좀 지루한 정체기를 거칠 가능성이 있다. 특히 서울 강남권은 입주물량이 많다. 강동구에서는 1만가구가 넘는 둔촌주공 재건축 아파트가 2025년 1월에 입주한다. 대단지 아파트 입주는 강남권은 물론 분당권까지 전세가격을 끌어내린다. 전세가격 하락은 투자 수요를 위축시킨다. 주택을 구입하는 수요는 실수요자와 다주택자들이다. 다주택자들은 주로 전세를 낀 갭투자를 하는데, 전세가격이 크게 하락하면 갭투자가 수요가 위축된다.”

-금리가 예상보다 훨씬 가파르게 올랐다. 이 때문에 금리가 이르면 올 하반기, 늦어도 내년부터는 내려갈 가능성도 있다는 전망이 나온다.

“작년까지는 미국이 금리를 올리면 우리도 미국만큼 올려야 한다고 생각을 했다. 그런데 지금은 입장이 좀 바뀌었다. 전 세계에서 미국만큼 금리를 올릴 수 있는 나라는 없다고 본다. 작년 가을에 한국은행이 미국만큼 금리를 올리지 않자 환율이 폭등하는 등 문제가 심각해졌다. 그런데 최근 한국의 기준금리가 미국보다 1% 포인트 정도 차이가 나지만, 환율이 안정돼 있다.

그렇다고 금리가 조기에 과거로 되돌아 갈 것이라는 식의 낙관론은 금물이다. 미국의 인플레이션이 낮아지고 있지만, 노동시장이 여전히 좋고 공급체인이 완전히 회복되지 않았다. 금리가 단기간에 내려가 집값이 다시 오를 것이라는 기대는 하지 않은 것이 좋을 것이다.”

-한국은 정부 개입으로 기준금리와 달리 시중 금리가 내리고 있다. 대출 금리도 연 8%에서 6% 떨어지고 있다.

 

“한국의 시중금리가 빠르게 낮아지고 있지만, 또 다른 부작용도 발생할 수 있다. 장기적으로 (정부개입에 의한 금리인하) 이게 과연 계속 작동할 것인가에 대해서는 의문이다. 만약 금리가 올라가 버리면 그때는 또 어떻게 할 것인가? 현재의 시중 금리인하의 효과는 좀 더 두고 봐야 될 것 같다.”

-IMF 외환위기 때는 1년 만에 급반등했다. 그럴 가능성은 없나?

“당시와는 다르다. 외환위기로 인해 시중금리가 30%까지 치솟았다가 1년도 되지 않아 금리가 급격하게 떨어지면서 집값이 급반등했다. 물론 외환위기를 조기에 성공적으로 극복했던 것도 도움이 됐다. 지금은 기준금리가 4% 이상까지는 오르지 않겠지만, 그렇다고 당시처럼 금리가 급격히 떨어지지는 않을 것이다. "

 

 

1.각종 야생화

문의 010 7660 4248


(그리스류)


털수염풀.리틀블루스템.새풀

사초류.홍띠.꽃그령

팜파스그라스.억새.수크렁

갈대.핑크뮬린.풍지초.골풀

멜라니스.파니큠.상록사초류

몰러니아


( 봄꽃)


꽃잔듸.금낭화.너도부추꽃

크리스마스로즈.할미꽃

은방울꽃.복수초.앵초.돌단풍

아주가.바위취.노루귀.꽃나리

처너치마.돌나물.빈카마이너

독일붓꽃.청회쥐손이.동의나물

제비꽃.양지꽃.윤판나물

애기나리.춘절국.백봉국.새덤

춘난

 

( 여름꽃 )


아스틸베.옥잠화.솔체꽃.숙근베리아.버베나.예린지움.스토케시아.펜스테몬.다알리아.에키네시아.유럽좁쌀풀.꽃고비.너도개미자리.겹접시꽃.트리토마.비비추.두메양귀비.블루와일드인디고

버바스쿰.당아욱.리시마키아.산수국.샤스타데이지.수호초.향패랭이.인동초.동자꽃.초롱꽃

꽃범의꼬리.범부채.노루오줌

원추리.금계국.애린.꽃창포

당아욱.수국.기린초.국화

매발톱.두메양귀비.꿀풀.박하

꿩의비름.하이베리쿰.뻐꾹채

꼬리풀.솔잎도라지.자엽펜스테목.석창포.낙지다리.하늘말나리

산비장이.사랑초.마가렛.금블초

프록스.크로바.구문초.백향과

사계꽃.뻐꾹나리.까지수염.백묘국.말나리.갯기름.갯패랭이


( 가을꽃 )


용담.켈로네.시크라펜.팔파스그라스.핑크뮬린.오이풀.수레국화.사계국화.아스타.배초향.산국

층꽃.벌개미취


2 조경수 상록수

블루엔젤.스카이로켓.블루애로우.문그로우.블루해븐.에메랄드그린.골든스마라그드.측백종류브라반트.다크엠버.엠버골드둥근측백류.소나무종류.잣나무종류.구상나무.전나무.주목은청가문비.향나무종류블루매트.골드콘.편백나무종류블루아이스.썰프레아.가문비종류.이태리향나무.싸이프러스코니카가문비.금송.솔송.히말라시다.회양목.홍가시.꽝꽝광나무.파라칸사스.나한백사철.대나무.조릿대.산사율마.바위남천.삼나무.사사동청목.대왕송.비자

3.활엽수

벚나무.배룡나무.목련.자작나무단풍.산딸.산수유.구기자.산수유느티.메타세콰이어.버드.칠자화계수.이팝.회화.마가목.은행.매화.안개나무.자주받침꽃.납매풍년화.때죽.꽃복숭아.쉬나무느릅.아카시아.마가목.플라밍고버들.낙엽송.참나무.아카시아.느릅.유근피.팽나무.자귀.고로쇠산나무.참싸리.침엽수.스노우베리.노각.돌배.팥배.쪽동백.자엽자두.모감주.무궁화.생강나무.쥐똥나무.화살.산사.층층.귀룡나무목백합

4 . 유실수

대추.포도.사과.배.체리.준베리앵두.호두.귤.감.밤.자두.살구블루베리.다래.무화과.백향과복숭아.모과.키위.비타민.은행핑거라임.보리수.으름.올리브개암.블루오트.키위.구즈베리석류.아로니아.복분자.오디사스칸투베리.정금.파인애플포포나무.칼슘.플럼코트커런트.구즈베리.비파대실산사

 

( 화초 종류 )

수국종류.퍼스트에이션.장미.찔레.목단.작약.자주받침꽃고광.안개나무.라일락종류


단풍철쭉종류.분꽃.설구화꿩꿩.국수나무.말발도리.금작화위성류.조팝.만병초.철쭉류명자나무.무궁화.바위남천.히어리.덜꿩.매화오리나무.생강.파라칸사스.병꽃.꽃뎅강.박태기.황매화.동백.개나리.문관과.말채종류치자.옥매.홍매.

( 특수작물 )

엄나무.두릅.구기자.오갈피.가시오갈피.민엄나무.오미자.계피.제피.초피.산초.헛개나무.꾸찌뽕벌나무.접골목.마가목.복분자.블랙베리.왕오디.골담초.황칠감초.주엽.고염

5 . 각종 약초

잔대.슈퍼도라지.더덕삽주.지치.곰취.곤달비다수확곰취.곤드레.수리취.떡취삼지구엽초.두메부추.산부추우산나물.영아자.전호나물머위.연삼나물.바디나물.산마늘어수리.산해박.방풍.작약.산작약.둥글레.흰민들레.머위.부처손개방풍.눈개승마.비수리.엉겅퀴쑥부쟁이.구절초.당귀.아스파라건스.고사리.명월초.왕까마중초석장.울금.백하수오.적하수오산마.생강.연근.우엉

산양삼묘삼.장뇌삼.새싹삼.산삼인삼.수삼.홍삼

개갑삼씨앗.산양삼씨앗.장뇌삼씨앗

문의 010 7660 4248

( 봄.가을에 심는것들 )

백합.글라디올러스.수선화리아트리스.알리움.히아신스튤립.꽃무릇.상사화.칸나아이리스.아마릴리스.다알리아무스카리.나도샤프란.푸쉬키니아.네리네.아이리스.치모노독사카마시아.샤프란.백양화.크로커스.프리지오.아네모네.히아신스데스.참나리.하늘나리.콜치컴라넌큐러스.휴케라.

노루오줌

클레마티스.사계원추리.호스타

숙근양귀비.숙근버베나.아스트란시아.숙근샐비아.독일붓꽃

알케밀라.숙근코스모스.은방울꽃.양달개비.도깨비부채.금낭화

코스모스.절굿대.애린기움

 

6. 허브종류


라벤더.베토니.로즈마리.벨가못

오렌지타임.체리세이지.페퍼민트.스피아민트.초코민트.애플민트.메도우세이지.블루세이지

리시안세이지.메시칸세이지

스테비아.파이애플민트.바질

코리아민트.루꼴라.장미허브

헬리오트롤.골든레몬타임

커리프랜드.오데코롱민트

램즈이어

 

 

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